DSR 대출 규제 완화? 2022년 부동산 대출 규제는 어떻게 바뀔까?

치열하고 치열했던 2022년 대선 투표가 바로 오늘 끝이 났죠?

20대 대통령으로 윤석열 당선인이 당선되었습니다. 대한민국에서 가장 큰 일 하나가 바로 오늘 지나갔습니다!

윤석열 후보는 참 많은 징크스들을 깨면서 대한민국 20대 대통령으로 당선되었는데요, 대한민국 역사에 있어 가장 박빙인 선거였습니다.

득표율이 단 0.73%라니 두 후보 모두 밤새 얼마나 속을 태웠을까요?

너무 자주 바껴서 혼란만 주는 대출 규제 2022년 새로운 대통령은 대출 규제 완화로 국민들의 한숨이 줄어드는 날이 올까요?

많은 분들이 가장 궁금해할 대출 규제 완화는 바로 부동산이겠죠?

사실 항상 보고 듣던 부동산 규제들인데 제가 잘 모르겠는거에요... 그래서 제가 이해할 겸 정리하면서 적어봅니다!

2022년 대출 규제 정리...? 까지는 아니지만 그래도 도움이 되셨으면 좋겠네요!

그래도 정권이 바뀌는 해이니 공약부터 봐야겠죠?

윤석열 대통령 당선인은 20대 대선 공약으로 LTV의 상한을 대폭 완화하겠다고 밝히면서 부동산 시장에 기대감이 맴돌고 있습니다. 정비사업 활성화, 무주택자 대출규제 완화, 양도세율, 부동산 과세 인하 등 부동산 대출 규제에 관한 윤석열 당선인의 공약이 부동산 시장에 활기를 더할 것으로 전망됩니다.

윤 당선인이 후보 시절 발표했던 공약집에 따르면 새 정부 출범 이후 부동산 대출 규제와 관련해 생애 최초 주택 구입자의 LTV를 80%까지 완화할 계획입니다.

생애 최초가 아닌 1 주택 실수요자에 대해서는 상한 70%, 다주택자는 상한 30~40%까지 차등 적용하는 내용도 공약에 포함되어 있습니다.

LTV는 Loan To Value-ratio의 약자로 주택 가격에 따라 받을 수 있는 대출 금액을 의미하죠. 규제지역마다 다르긴 하지만 현재 투기지역 및 투기과열지구의 경우 9억 원 이하의 주택은 40%, 9억원 초과 주택은 20%로 정해져 있습니다.

생애 최초 주택 구입자는 부부 합산 연소득이 1억 원 이하, 집값이 9억 원(조정 대상 지역은 8억 원)이하의 경우 10%를 완화해주고 있습니다. 조정 대상 지역에서 5억 원 이하의 주택을 구매하는 경우 70%가 적용되고 있죠.

최근 5~10년 사이 집값은 정말 말도 못 할 정도로 가파르게 상승해서 2030들의 내 집 마련이 어려운 것이 사실입니다.

윤 당선인은 신혼부부에게는 4억 원 한도로 3년 동안, 출산한 경우 5년까지 저금리로 내 집 마련을 위한 대출 지원을 도울 수 있는 정책을 펼치겠다 약속했습니다.

생애 최초 주택 구입자에게는 3억 원 한도로 3년간 지원할 방침이라 하네요! 그런데 이 정도 수준으로 과연 집을 살 수 있을까요...?

저와 와이프는 지방 광역시에 거주하면서 평범한 수준의 연봉을 수령하고 있는데 이제 30대 초반인 저희 부부의 벌이로는 사실 집을 사기는 까마득합니다.

지방 광역시도 요즘 신축 아파트는 거의 대부분 6억부터 시작인데 조정지역으로 묶이지 않은 곳이 사실 거의 없습니다. LTV 한도를 높여주는 것도 중요하지만 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 집값을 안정화시킬 수 있을지는 잘 모르겠네요..

실질적인 대출 규제 완화나 부동산 대출 규제들의 제시로 대출 규제의 장벽을 허물어 주고 집 걱정 없이 사는 날이 왔으면 좋겠습니다ㅠㅠ

위에서 이야기한 LTV 대출 한도는 지역 및 주택 가격에 따라 그 차이가 굉장히 심한데 소득과 집값 요건을 충족하는 무주택 실수요자라면 구간별 50~70%까지 우대받을 수 있지만 여기서 빅 함정... 최대 대출 한도 4억을 넘길 수가 없습니다.

그리고 집값이 15억이 넘어가면 아예 주택 대출이 막히죠.

부동산 대출 규제.. 알면 알수록 더 복잡한 내용들이 많습니다.

요즘 서울 아파트 평균값이 이미 10억 원을 넘어선 상황에서 현금 부자가 아니면 집을 사기도 어려운 상황입니다. 윤 당선인 관계자는 LTV 규제 강화 같은 수요 억제 정책으로는 단기적인 집값 안정을 가져올 수 있지만 중장기적으로는 공급 감소로 이어져 집값 상승의 악순환을 불러온다며 결국 실수요자가 피해를 보는 것이라고 이야기했는데 최근 5년간의 집값 변동을 보면 틀린 말도 아닌 것 같습니다.

LTV가 완화되면 현재 소득은 높지만 쌓아놓은 자산이 부족해 대출이 꼭 필요한 실수요자에게는 대출 길이 넓어질 것으로 보입니다.

예를 들어 연소득이 1억 원이 직장인 A 씨가 서울에서 시세 12억 원짜리 아파트를 사기 위해 주담대를 받는다고 할 때 지금은 LTV 규제에 따라 4억 2천만 원까지만 대출이 가능하지만, (9억 x 0.4 + 3억 x 0.2 = 4억 2천) LTV가 70%까지 높아지면 7억 4500만 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

대출자의 연건 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하는 'DSR 40%'의 규제에 따라 LTV70% 상한 인 8억 4000만 원 보다는 대출 가능 금액이 낮게 됩니다.

DSR 규제에 따른 대출 제한은 소득이 낮을수록 커집니다. 예를 들어 연소득이 6145만 원인 직장인의 경우 LTV가 70%로 높아진다 하더라도 DSR 40% 한도에 걸려 최대 4억 5800만 원까지만 대출이 가능합니다.

현재보다 대출액이 3800만 원 늘어나는 데 그치는 거죠.

윤 당선인은 대출 규제 완화의 실효성을 높이기 위해 현재 40%인 DSR 규제도 함께 자율화하는 방안을 검토할 예정이라고 합니다. 관계자는 "미래 소득이 크게 늘어날 수 있는 청년이나 우량한 차주 등에 대해서는 은행이 스스로 DSR을 산정하고 대출을 관리할 수 있도록 자율성을 부여할 필요가 있다"라고 말했습니다.

위에서 잠깐 이야기한 DSR 40%, 아니 이건 예전에도 그랬던 거 아니야?라고 하신다면 어떤 의미로는 틀린 말이 아닙니다!

DSR은 Debt Service Ratio로 '총부채 원리금 상환비율'이라는 이해하기 어려운 단어죠...

대출을 받으려는 사람(차주)의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말하는 것으로 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.

쉽게 이야기하면 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려주겠다는 정책입니다.

22년 1월부터 바뀐 규제 내용들을 살펴보면 그동안은 (~21년 12월 31일)

- 조정지역 이상의 6억 원 초과 주택을 담보로 대출받는 경우
- 신용 대출이 1억 원을 초과할 경우
→ 1 금융권 : DSR 40% / 2 금융권 : DSR 60%

앞으로는 (22년 1월 1일 ~)

- 지역에 관계없이 총 대출금액이 2억 원을 초과할 경우
(※ 22년 7월부터는 1억 원 초과)
- 신용 대출이 1억 원을 초과할 경우
→ 1 금융권 : DSR 40% / 2 금융권 : DSR 50%

그리고 DSR 계산 시 대출 산정 만기를 현재는 최대 만기 등으로 일괄 적용 중이지만 대출별 평균 만기로 축소됩니다

신용대출 : 7년 → 5년 / 비담보대출 : 10년 → 8년

결론적으로 대출받기가 더 어려워진다.. 는 것이죠. 복잡한 대출 규정 안에서 새로이 출범하는 새로운 정부 2022년 대출 규제는 어떻게 될까요?

결론적으로 대출 규제 완화가 서민들에게 또는 실수요자들에게 긍정적인 영향을 미칠 수 있을지 다 같이 한 번 지켜보도록 합시다!