주택담보대출 금리 최고치! 대체 왜 오를까?

은행권 주택담보대출 (주담대) 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX), 자금조달비용 지수가 한 달 새 0.06% 포인트 상승하면서 '영끌'에 나섰던 사람들의 이자부담이 커질 것으로 보입니다.

저도 작년 운 좋게 청약에 당첨되면서 분양권을 하나 갖고 있는데 이런 소식이 들릴 때마다 가슴이 두근두근 거립니다. 안 그래도 현금의 가치가 떨어지고 현물의 가치가 상승하고 있는데 세상에 어떻게 월급 빼고 다 오를까요...? 며칠 전에 아이스크림 사러 편의점 갔다가 깜짝 놀랐습니다. 이젠 천 원 밑으로는 살 수 있는 게 별로 없어요. 새로운 정부가 물가, 집값 안정을 가져다줄 수 있을지 모르겠습니다.

전국은행협회가 15일 발표한 '2월 기준 코픽스(COFIX) 공시'에 따르면 지난 2월 신규취급액 기준 코픽스는 1.70%로 전월 1.64% 대비 0.06% 포인트 상승했습니다. 지난 1월엔 전월(1.69%) 대비 0.05% 포인트 하락한 1.64%로 집계됐지만 한 달만에 다시 반등했습니다. 이 수치는 2019년 6월 1.78% 이후 2년 8개월 만에 최고치이기도 합니다.

이에 따라 은행들이 취급하는 주택담보대출(주담대) 금리 상단은 5%를 넘어섰습니다. 한국은행의 기준금리 인상 영향으로 주택담보대출(주담대) 금리 상승세는 당분간 이어질 것으로 보입니다.
- 국민은행 : 3.52 ~ 5.02%
- 우리은행 : 3.85 ~ 4.86%
- 농협은행 : 3.48 ~ 4.38%

잔액 기준 코픽스는 1.44%로 전월 대비 0.07% 포인트 상승했습니다. 신(新) 잔액 기준 코픽스도 0.05% 포인트 올라 1.13%를 기록했습니다. 신규 취급액 기준 코픽스는 매달 새롭게 조달한 자금을 기준으로 삼기 때문에 시장 금리 변동이 빠르게 반영됩니다. 반면 잔액 기준 코픽스와 신규 잔액 기준 코픽스는 시장 금리 반영이 상대적으로 느린 편입니다.

여기서 신규 취급액 기준 코픽스는 은행이 한 달간 취급한 수신상품 금액을 가지고 가중 평균한 금리를 뜻하고, 잔액 기준 코픽스는 은행이 월말에 보유하고 있는 수신상품 잔액을 기준으로 가중 평균한 금리를 뜻합니다. 말이 어려운데 간단하게 기준금리가 상승했다고 이해하시면 좋을 것 같습니다.

코픽스(COFIX) 상승은 기준금리 인상의 영향이 본격적으로 반영된 결과로 보입니다. 한국은행은 올해 1월 기준금리를 1.25%로 이전보다 0.25% 포인트 올렸는데요, 지난달 공시된 1월 신규 취급액 기준 코픽스는 기준금리 인상이 온전히 반영되지 않으면서 하락한 것으로 보입니다.

게다가 미국 연방준비제도와 주요국 중앙은행이 금리 인상에 나설 것이란 전망에 시중은행이 예, 적금 금리를 올리고 있기 때문에 코픽스(COFIX)가 반등한 것으로 보입니다. 코픽스는 국내 8개 은행(국민, 신한, 하나, 우리, 기업, 농협, SC제일, 한국씨티 은행)이 조달한 자금의 가중평균 금리입니다. 예적금 상품, 양도성 예금증서, 금융채 등이 영향을 미치는데 그중에서도 예적금 금리가 지표 산정에 가장 큰 영향을 줍니다.

특히 지난달 가입 대란이 벌어졌던 '청년희망적금'으로 돈이 몰린 것도 코픽스 상승에 일부 영향을 준 것으로 보입니다. 청년희망적금은 만 19~34세 청년에게 은행이 연 5~6%의 기본 이자를 주고, 금융 당국에서 이자소득세를 물리지 않는 상품이었는데요. 저는 기준에 맞지 않아서 신청하지 못했는데 너무 아쉬웠습니다.

한 시중은행 관계자는 "청년희망적금으로 전체 정기적금 취급액이 늘어나면서 코픽스(COFIX) 인상에 일부분 영향을 줬다."라고 분석했습니다. 시중은행의 예적금 금리의 상승세가 이어지면서 당분간 코픽스는 더 오를 것이라는 것이 금융권의 전망입니다.

현재 4대 시중은행의 금리를 보면 혼합형 주담대는 최대 5.53%로 6%를 코앞에 두고 있습니다. 주담대 금리를 6%로 가정하면 3억 원에 연 이자가 1,800만 원이고, 월 이자는 150만 원이 되는데요, 정말 내 집 마련의 길은 멀고도 험하네요.

코픽스(COFIX)는 1%대인데 왜 주택담보대출 금리는 5%를 돌파하는지 궁금하신 분들을 위해 간단히 설명드리면 주택담보대출은 코픽스에 은행별 가산금리를 더해 계산됩니다. 예를 들어 코픽스가 1.5% 은행의 가산금리가 4%라고 하면 해당 은행의 주택담보대출 금리는 5.5%가 됩니다. 사실 이 가산금리가 문제인데 은행마다 산출하는 방법이 상이해서 주택담보대출의 금리의 차이가 많이 나는 것을 확인할 수 있습니다.

금융 당국 관계자는 "금리 자체는 금융사가 정하는 것이기 때문에 단순히 금리가 높은지 낮은 지를 두고 문제 삼긴 어렵다"면서 "소비자들에게 부담이 전가될 수 있기 때문에 가산 금리 동향도 주시할 것"이라고 밝혔는데 아니 이 무슨 개똥 같은 소리일까요? 제조업체들의 문제는 조금만 문제가 있어도 공정관리 위원회 (공정위)에서 벌떼처럼 달려드는데...

그럼 금융권에서는 왜 시중 은행들이 가산금리를 제멋대로 책정하고 이익을 취하는데 내버려 둘까요?

작년 2021년 5대 시중 은행 실적이 역대 최고였다고 합니다. 이 말은 가계부채 또한 최대치를 기록했다는 뜻입니다. 그럼에도 정부는 말만 하고 행동으로 보여주지는 않고 있습니다. 그 이유는 사실 간단합니다. 바로 집값 때문이죠.

문재인 정부가 들어서고 가장 큰 논란은 집 값이었죠. 25번의 대책이 나왔지만 여전히 집값은 고공행진을 이어가고 있습니다. 얼마 전 끝난 대선에도 가장 큰 이슈는 집값 잡기였는데 과연 새로운 정부가 집값을 잡을 수 있을지 잘 모르겠습니다.

이런 집값을 잡는데 단기적으로 가장 좋은 방법이라고 이야기하는 것이 바로 금리입니다. 기준 금리는 시장 경제에 너무 큰 변동을 가져오기 때문에 한은에서 쉽게 변경할 수 없습니다. 그에 반해 시중 은행들의 가산금리는 다릅니다. 은행이 얼마나 높은 가산금리를 책정하던, 얼마나 많은 이익을 가져가던 가산금리 인상으로 인해 주택담보대출 금리가 오르는 건 집값이 안정되길 바라는 국가의 입장에선 고마울 뿐이죠. 제 생각엔 이런 이유로 가산금리에 대한 규제가 약한 것이 아닐까 생각해봅니다.

주택담보대출 금리로 과연 얼마나 집값의 안정을 가져다줄 수 있을지 의문이 듭니다. 안정을 가져다주더라도 단기적인 효과밖에 볼 수 없지 않을까 생각해봅니다. 집값도 안정되고 주택담보대출도 모두가 이해할 수준으로 안정돼서 우리 모두 내 집 마련하기 성공했으면 합니다.